경제 현상은 선순환되며 증폭되다가 악순환되며 급속히 수축되는 경향을 보인다.
여러 요인들이 따로따로 작용하는 것이 아니라 서로 연쇄적인 반응을 일으키며
서로가 서로를 계속 강화하기 때문이다.
서브프라임론 사태도 그렇다.
금리 인상으로 집값 거품이 빠지자 이자 부담을 감당하지 못해 집을 처분하기 시작했다.
주택가격 하락 -> 담보가치 하락 -> 금융 부실 심화
-> 경기 침체 -> 가계의 경제 체력 약화 -> 주택 매물 증가
-> 주택 가격 추가하락
의 악순환의 고리가 나타나게 된 것이다.
예를 들어 한의사인 A씨가 자기 돈 5억 원과 은행 빚 4억 원으로 9억 원의 강남 재건축 아파트를 샀다고 하자.
이 아파트가 15억 원까지 뛰자 A씨는
이 아파트에서 3억 원의 추가 담보 대출을 받아 1억 5,000만원의 전세를 끼고 4억 5,000만 원짜리 용인의 아파트를 샀다고 치자.
이처럼 집값이 오를 때는 주택 담보 대출을 통해 투기적인 추가 수요가 발생한다.
'집값 상승 -> 은행 담보 대출 여력 확대 -> 추가 주택 구매 -> 집값 추가 상승'의 연쇄 반응이 일어나는 것이다.
이런 가정을 거치면서 실수요를 훨씬 뛰어넘는 투기수요가 발생하고 집값이 급등하는 현상이 벌어진다.
집값이 떨어질 대도 마찬가지다. 한 번 집값이 떨어지면 은행 빚을 잔뜩 지고 여러 채를 산 사람들이 집을 토해내게 된다.
다시 A씨의 경우로 돌아가보자.
이번에는 15억 원 나갔던 강남 집값이 11억원으로 하락했고,
6억 원까지 올랐던 용인 집 값이 4억 5,000만 원으로 떨어졌다고 하자.
그동안 큰 부담으로 느끼지 않았던 은행 빚 7억 원에 대한 이자 부담도 현실로 다가오기 시작했다.
금리도 올라 매월 500만 원을 내야 하기 때문에 버티다 못한 A씨는
결국 용인 아파트를 급매물로 내놓을 수밖에 없었다.
금리를 올려야 하는 사태가 온다면
많은 다주택 소유자들이 같은 상황에 빠지게 될 것이다.
이 문제는 연쇄효과를 증폭시킬 것이다.
카드 돌려막듯, 아파트 돌려막는 사태...
그리고 이 문제는 시장 전체에 영향을 줄 것이다.
단 5%의 움직임 만으로도 가격 변동이 일어나니까 말이다.
같은 투자수단으로 여겨지지만 주식과 달리
주택은 누구나 투자할 수 밖에 없고 금액도 크며, 다른 대체수단으로 바꾸기도 어렵다.
이런 이유 때문에 장기투자의 효과가 나타나며, 어느정도 변동성도 흡수되는 것이다.
20% 이상씩 상승하기도 하지만 최대 하락율은 10% 정도 밖에 안된다는 점에서
강남 아파트 가격 상승률이 지난 22년간 9.01%, 지난 10년간 13.02%로..
안정성과 수익이라는 두 가지 토끼를 잡을 수 있는 카드였으니
다주택 보유자의 투기 수요를 이해할 수 없는 것이 아니다.
그런데 웃긴 것은
금리 변화는 1차적인 역할을 하지 않고, 연쇄적인 순환고리를 증폭시키는 역할을 한다는 것이다.
한국은행에서 주택수급상황을 변화시킬만한 금리 변화를 시도하지 않는 것이 이유일 수도 있겠지만...
한국은행 금융경제연구원이 `실물·금융변수와 주택가격간 상관관계`를 분석한 결과, 주택가격 변동은 국민소득, 물가 및 주거용 건설투자 등 실물경제 충격에 의해 최고 1.5%포인트 반응하는 것으로 나타났다. 이에 비해 콜금리 변경에 의해서는 0.5%포인트 정도의 상대적으로 낮은 반응을 보였다.출처: ▒종합 경제정보 미디어 - 이데일리▒
강남아파트라는 투자 목표가 있기 전인 90년대는 가계 저축률이 30%에 육박했다고 한다.
하지만 이후 저축률은 OECD국가들 바닥으로 미국과 유사한 2~3%를 기록하고 있다.
이 때부터 가계대출은 실질주택가격을 그대로 따라가는 것이다.
따라서 가계대출을 보고 실질주택가격을 예상할 수는 없다.
오직 정부정책 ( + 국제 상황)을 주시하는 방법밖에 없다.
주택 가격 변동률이 높아져 정책 당국이 과열이라고 판단한 경우 대책을 발표한다.
대책이 한 번 충격을 주고, 금리 변화가 연쇄효과를 증폭시킨다.
그래서 너무 늦게, 너무 강한 대처가 시장을 붕괴시키곤 해 온 것이다.
( 사실 정부 입장에서 성장목표가 더 중요한 경우 주택가격 안정은 순위에서 밀리며
더이상 과열되면 위험하다고 판단할 경우에만 개입하기 때문에
너무 늦은 대처가 되기 십상이다. )
큰 억제 대책 이후 2년이 지나면 주택 공급 확대의 영향으로
주택 시장 침체에 못을 박는 것이다.
출처: 투자상담 - 중앙일보조인스랜드
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